Kiinteistövarainhoito hyötyy paikkatietoanalyyseista

Aberdeen Property Investors on noussut muutamassa vuodessa Suomen johtavaksi toimijaksi nopeasti kasvavilla kiinteistövarainhoidon markkinoilla. Sen hoidossa on muun muassa useita kiinteistöjä Aleksanterinkadulla Helsingissä. Kauppakeskuksia sen manageerauksessa on kahdeksan, pääkaupunkiseudulla Iso Omena, Kluuvi, Jumbo, Megahertsi, Arabia ja WTC Plaza sekä muualla Suomessa muun muassa Pekurin-kortteli Oulussa ja Retail Park Veska Pirkkalassa.

Aberdeen tarjoaa kaikki sijoittamisen ja varainhoidon palvelut, joita kiinteistösijoittaja tarvitsee. Se kehittää salkkustrategian, valitsee sijoituskohteet ja manageeraa kohteet eli hoitaa tilojen vuokrauksen ja vuokralaissuhteet sekä kiinteistöjen ylläpidon.

Rahastojen kautta Aberdeen tarjoaa mahdollisuuden hajautettuihin sijoituksiin. Suomeen se perusti vuonna 2005 ensimmäisen kiinteistörahastonsa Aberdeen Property Fund Finland I Ky:n. Suuria sijoittajia siinä ovat muun muassa Kuntien eläkevakuutus, Merimieseläkekassa ja Suomi-yhtiöt.

Kuvateksti: Sanna Kotipelto (vas.), Hanna Korhonen ja Joona Suomela kertovat, että kiintesitövarainhoidon ammattilaisina he saavat työssään paljon hyötyjä paikkatieto-ohjelmistojen käytöstä.

Ratkaisun hankinta helppo perustella

Paikkatieto-ohjelmistojen hyödyntäminen kiinteistovarainhoidossa on Aberdeenin rahastopuolella toimivan analyytikon Sanna Kotipellon mukaan luonnollista, sillä kiinteistöt ovat aina paikkasidonnaisia.

"Kaikki meidän kohteitamme koskeva data liittyy tiettyyn paikkaan, osoitteeseen ja alueeseen", hän toteaa.

Aberdeenissa päädyttiin reilu vuosi sitten Esrin ohjelmistoihin, koska niiden windows-tyyppinen käyttöliittymä tuntui Kotipellon mukaan helpommalta opettaa hieman laajemmallekin käyttäjäkunnalle yhtiössä.

Sijoitusstrategiat-yksikössä toimivan analyytikko Joona Suomelan mukaan Esrin ohjelmistot vaikuttivat myös muita vaihtoehtoja kehittyneemmiltä ratkaisuilta. Hän oli hankkimassa ohjelmistoa Aberdeenin kauppakeskusten varainhoitoon keskittyvään Shopping-yksikköön.

"Shopping-yksikössä ohjelmiston hankintaa oli helppo perustella, koska olimme aiemmin tilanneet kauppakeskusten vaikutusalueanalyyseja ulkopuolisilta konsulteilta. Halusimme nyt itsekin saada tuntumaa asiaan, päästä määrittelemään alueita ja tutkimaan dataa", hän kertoo.

Sijoituskohteista aina alueanalyysi

Rahastopuolella yksinkertaisin ja yleisin tapa hyödyntää Esrin ratkaisuja on Aberdeenissa sijoitusportfolion alueellisen hajautuksen havainnollistaminen sijoittajille karttaesityksillä.

"Voimme esittää, missä kohteet sijaitsevat, millaisia ne ovat ja miten esimerkiksi niiden tuotto ehkä vaihtelee eri puolilla maata", Kotipelto kertoo.

Erityisesti liikekiinteistöjä ostettaessa kohteesta tehdään Kotipellon mukaan aina tarkka alueanalyysi paikkatieto-ohjelmistolla.

"Tutkimme, mitä muuta toimintaa alueella on, miten kohde suhteutuu ympäristöönsä ja saako se synergiaetua alueen muista toimijoista", hän sanoo.

Lisäksi Tilastokeskuksen ruutuaineiston avulla analysoidaan alueiden tulotasoa. Se kertoo, minkälaista asiakaskuntaa ostettavien tilojen vuokralaisilla on alueella.

"Tavallaanhan sijoitustemme riski liittyy vuokralaisiin. Jos ympäristö tukee vuokralaisten toimialaa ja toimintaa, vuokralaiset pysyvät kiinteistössä, ja sijoitukseen liittyvä riski on pienempi", Kotipelto toteaa.

Paikkatietoanalyysien käyttö on hänen mukaansa tehostanut Aberdeenin toimintaa rahastopuolella merkittävästi, koska rahaston strategiaan kuuluu Suomessa 53 paikkakuntaa eikä niitä kaikkia voi kukaan tuntea henkilökohtaisesti.

Vuokralaisvalikoima kysynnän mukaiseksi

Myös Aberdeenin Shopping-yksikössä paikkatietoratkaisua käytetään muun muassa havainnollistamiseen. Esimerkiksi kauppakeskusten asiakkaille tehtyjen kyselyjen pohjalta on kuvattu karttapohjalla, miltä alueilta kauppakeskukseen asiakkaita tulee.

Muita paikkatietoratkaisun sovelluskohteita Shopping-yksikössä ovat muun muassa:

• pääkaupunkiseudun kauppakeskusten vertailu markkinatilanteen ymmärtämiseksi
• kauppakeskusten vaikutusalueanalyysit
• kauppakeskusten vaikutusalueiden asukkaiden ja kotitalouksien ja siis kysynnän analysointi demografiatietojen pohjalta
• kauppakeskusten saavutettavuusanalyysit
• kauppakeskusten kuluttajamarkkinoinnin kohdentaminen

Shopping-yksikkö vastaa kauppakeskusten tilojen markkinoinnista ja vuokrauksesta, ja Suomelan mukaan paikkatietoanalyysit ovat siinä erittäin hyödyllisiä.

"Olemme voineet tehdä hyvinkin kohdennettuja kampanjoita, koska olemme tienneet, minkälaisen vuokralaisen tiettyyn tilaan haluamme. Ja vuokralaiselle olemme pystyneet perustelemaan, miksi hänen kannattaisi tulla juuri kyseiseen kauppakeskukseen."

Myös kauppakeskusten kuluttajamarkkinoinnin kohdentaminen paikkatietoanalyysien avulla on Shopping-yksikön konsultin Hanna Korhosen mukaan hyvin tärkeää, koska markkinointi on kallista. Liian suppealle alueelle markkinointi on tehotonta ja liian laajalle hyödytöntä.

"Varsinkin nyt, kun pääkaupunkiseudullekin on tullut paljon uusia kauppakeskuksia, on tärkeää tietää, miten niiden vaikutusalueet määräytyvät, jotta emme tee turhia emmekä myöskään liian vähäisiä markkinointiponnisteluja."

Välineiden hyvä olla omassa käytössä

Aberdeenilla on Suomelan mukaan havaittu monessa tilanteessa hyödylliseksi se, että paikkatieto-ohjelmistot ovat nimenomaan yhtiön omassa käytössä sen sijaan, että analyysit ostettaisiin ulkoa.

"Kun ohjelmat, kartat ja data ovat omassa käytössä, pystymme itse määrittelemään alueet miten haluamme", hän toteaa.

Välillä jokin tiedontarve saattaa Kotipellon mukaan myös tuntua niin pieneltä, että sitä varten ei tietoa viitsisi tilata ulkopuolelta. Esimerkiksi pelkästään yhden liiketilan vuokraamista varten tuskin koskaan tilattaisiin analyysitietoa ulkopuolelta. Jos tiedon saa kuitenkin ulos omasta paikkatietojärjestelmästä, se Suomelan mukaan maksaa hintansa takaisin.

"Ulkopuolelta tietyn tiedon voi tilata kuka tahansa kilpailijakin. Oman järjestelmän avulla pystymme luomaan omaa tietoa, jos meillä on omaa dataa, ja yhdistelemään tietoja ehkä hieman monipuolisemmin."

Samalla omaan paikkatietojärjestelmään kertyy yritykselle hyvinkin arvokas tietopankki, joka kasvaa koko ajan.

(Artikkelin pidempi versio julkaistu ESRI Finland uutisissa numerossa 2/06)

Yhteenveto

Haaste
Kiinteistövarainhoidossa kaikki kohteita koskeva data liittyy tiettyyn sijaintiin. Aiemmin paikkatietoanalyyseja oli Aberdeenissa tilattu ulkopuolisilta konsulteilta, mutta dataa haluttiin päästä tutkimaan itse.

Ratkaisu
Aberdeen päätyi Esrin ohjelmistoihin, koska ne vaikuttivat muita vaihtoehtoja kehittyneemmiltä ratkaisuilta ja niiden windows-tyyppinen käyttöliittymä oli helpompi opettaa laajemmallekin käyttäjäkunnalle.

Hyödyt
Esrin ratkaisulla Aberdeenissa on päästy tekemään monipuolisia liiketoimintaa tukevia paikkatietoanalyyseja niin Rahasto-, Sijoitusstrategiat- kuin Shopping-yksikössäkin. Kun ohjelmistot ovat omassa käytössä, vastauksia on voitu etsiä pieniinkin kysymyksiin, joihin tietoa ei ulkopuolelta tilattaisi. Ulkopuolelta tietoja saavat kilpailijatkin, mutta oman ratkaisun avulla on kyetty luomaan omaa tietoa ja kerryttämään yritykselle arvokasta tietopankkia.